コラム

不動産取引における土壌汚染調査の重要性~土地購入と土壌汚染~

2020.4.27

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土地購入時に忘れてはいけない土壌汚染リスク!

土地購入時には、さまざまな条件を考慮するものです。

・土地の価格

・使用用途

・周辺環境

・各種条件

土地は決して安い買い物ではありません。

加えて、様々な手続きや交渉など手間も労力もかかります。

それだけに取引成立後、「気に入らないから、キャンセルします!」などというわけにもいきません。

だからこそ大切なのは、土地に関するリスクについても購入前にきちんと理解し、そのポイントについて正しく把握するということです。

土壌汚染リスクも、その中の一つ。

土壌汚染は目に見えにくいだけに、取引の際も見逃しやすい項目と言えます。

一方で、土地購入後に土壌汚染が発覚した場合は、以下のような大きな問題へと発展してしまう可能性もあります。

・土地購入後に土壌汚染が発覚したものの、売主に対策費用を支払ってもらえない

・購入した土地に建物を建築したあとで、汚染リスクが高いことがわかったが、どうにもならない

・購入後の土壌汚染発覚で、開発計画が頓挫してしまった

・取引先に紹介された売主と、訴訟トラブルに発展してしまった

土壌汚染を放置すれば、さまざまな問題に発展していってしまいます。

土地を購入する側としては、「土壌汚染の可能性なんて何も知らされていなかった」というのが本音ですが、その土地を使い続ける以上、その問題は他人事ではなくなってしまいます。

土地を購入する際には、土壌汚染調査も含め、リスクに対してあらゆる準備を整えておく必要があると心得ておきましょう。

土地購入時に欠かせないポイント、土壌汚染調査は誰がするの?

土地を購入する際に、土壌汚染トラブルを避けるための対策としては、土壌汚染調査を行うのが効果的です。

正式な売買契約を結ぶ前に調査を行い、その土地に関する具体的な情報を入手できれば、契約後に困った事態に陥る可能性は低くなります。

土壌汚染調査は無料でできるわけではありませんから、「費用はいったい誰が負担するのか?」と気になる方も多いことでしょう。

土地売買時の土壌汚染調査を誰が行うのかは、土壌汚染対策法に基づいた調査義務があるかによって、状況が変わってきます。

法律による調査義務が発生している場合

水質汚濁防止法で定められている「特定施設」を廃止する場合や、知事が「土壌汚染の恐れがある」と判断した場合には、土壌汚染対策法に基づいて調査義務が発生している可能性があります。

土壌調査義務は、原則として汚染原因者が負うことになりますが、不明あるいは履行不可の場合は、土地所有者が負うことになります。

ただし、手続きを経ることで義務の承継が可能となります。

調査義務を負ってでも手に入れたい土地がある場合や廃止すると調査義務が発生する工場をそのまま買う等の場合がこれに相当します。

調査義務が発生していない場合

その土地の条件によっては、土壌汚染リスクが高くても、調査義務が生じていない可能性もあります。

この場合、土壌汚染調査を行うかどうか、またどちらが調査費用を負担するのかについては、売主と買主が交渉して決定することになります。

調査義務が発生していない土地の場合、きちんとした調査が行われないままで売りに出されるケースも少なくありません。

買主側が特定有害物質の可能性を事前に考慮し、「必要に応じて除去をお願いしたい!」という要望があれば、その旨を売主側へと伝える必要があるでしょう。

土壌汚染と瑕疵担保責任関連問題について

何らかの売買契約を結ぶときには、対象物の瑕疵について買主が知らないままで取引した場合、売主は買主の損害を賠償しなければならないという民法上の規定があります。

土地取引における土壌汚染も、実はこの瑕疵に当たります。

買主がその事実を知らないままで取引が成立したとしても、売主側には瑕疵担保責任が発生します。

土地取引の際は土壌汚染の有無のみでなく、可能性についても十分注意し、いろいろな可能性を検討した後に、合意の上で契約をすることが望ましいと思われます。

土地購入前・土地購入後の土壌汚染調査で問題解決へ

土地の購入を検討する際には、契約前に土壌汚染調査を行うのがベストです。汚染リスクについて正しい情報を把握した上で、

・風評被害が発生しないか

・土地の価格は適正かどうか

といった項目を判断できます。

適正な取引のための材料となってくれることでしょう。

これから購入しようと考えている土地や購入したばかりの土地について、「土壌汚染調査と言われても正直よくわからない」という方も多いのではないでしょうか。

こんなときには、ぜひ太平産業株式会社にお任せください。

土地購入時の土壌汚染調査についても、土壌汚染の専門家がしっかりサポートいたします。

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